Köpförfarande
Du har bestämt dig för att köpa ett hem i Italien-men vad innebär det? Det är viktigt att veta exakt hur förfarandet går till när du vill köpa en fastighet i Italien, eftersom det kommer att hjälpa dig att undvika de mest vanliga misstagen vid fastighetsförvärvet.
Listan nedan omfattar de huvudsakliga faserna du kommer att gå igenom i samband med att du köper en fastighet i Italien:
1) SKATTEKOD
Det första du måste känna till är CODICE FISCALE (skattekoden).
Om du överväger att köpa en fastighet i Italien och även öppna ett italienskt bankkonto krävs en CODICE FISCALE.
Detta är en identifikationskod (ungefär som ett personnummer) som beräknas på grundval av ditt efternamn, dina namn, födelseort och ditt födelsedatum. Denna kod tillämpas varje gång du är i kontakt med myndigheterna.
2) ATT ÖPPNA ETT ITALIENSKT BANKKONTO
I händelse av ett köp är det en nödvändighet att öppna ett bankkonto i Italien, inte bara för överföringar (eftersom den slutgiltiga betalningen normalt sker i den italienska remissväxeln), men även för att kunna utföra olika slags betalningar automatiskt.
3) FORMELLT KÖPSERBJUDANDE
När en kund efter att ha besökt några fastigheter bestämmer sig för att köpa en av dem, börjar förhandlingen med ett OFFERTA (anbud). I vanliga fall räcker ett verbalt anbud, men ibland krävs ett skriftligt anbud (“lettera di intenti” eller “proposta di acquisto”). Om säljaren undertecknar och accepterar det erbjudna priset innebär det att han förpliktar sig att inte sälja fastigheten till någon innan ett fastställt datum. Denna skrivelse skyddar köparen att förlora möjligheten att köpa fastigheten.
4) KONTROLL I FASTIGHETSREGISTRET
Innan köpet genomförs bör man kontrollera fastigheten det sk fastighetsregistret (Catasto). Man skall kontrollera att fastigheten är registrerat enligt gällande normer och att den tillhör personen som säljer fastigheten samt om lån är inblandade.
5) PRELIMINÄRT SÄLJKONTRAKT (Compromesso)
Detta är det första juridiskt bindande dokumentet som fastställer överenskommet pris, säljdatum (Rogito – se punkt 6 nedan) samt annan information och rättigheter som inbegrips med köp av fastigheten. En sk “Compromesso” avfattas sedan och skrivs vanligtvis under 1-3 månader efteråt. När detta kontrakt är undertecknat och depositionsavgiften (caparra) på 10% av köppriset är betalat, kan säljaren endast dra sig ur om han betalar dubbla summan av depositionsavgiften (“caparra”) till köparen. Om köparen önskar dra sig ur förlorar han det han har betalat i depositionsvgift.
6) ROGITO (KÖPSKONTRAKT)
Köpskontraktet, det slutgiltiga kontraktet eller “’l’atto notarile”: “Rogito” undertecknas efter “compromesso”, och endast när samtliga handlingar finns tillgängliga. Det undertecknas av båda parter, återstoden av fastighetspriset betalas, varefter fastigheten officiellt överförs till köparen. Två typer av kontrakt existerar. Ett är en officiell handling och den andra är ett privat kontrakt. Det föregående kontraktet ger köparen mer skydd och är lite dyrare. Om en fastighet som köpts med privat kontrakt senare visas ha anklagelser mot sig (ex. hypotek), så är notarius publicus inte ansvarig. Om man skriver under en officiell handling kan man vidta laga åtgärder.
Efter fullständigande utfärdar notarius publicus ett auktoriserad kopia på säljkontraktet och registrerar originalhandlingen i fastighetsregistret (“Catasto”).
KOSTNADER
Många fastigheter i Italien har full besittningsrätt. Den sammanlagda avgifterna för att köpa en fastighet ligger ungefär på 10 till 20 procent av det totala köppriset. Dessa omkostnader inkluderar:
• Registrationsavgift
• Omkostnader hos fastighetsregistret/stämpelavgift
• Omkostander hos notarius publicus (runt 4 procent av uppgivet pris)
• Juridiska omkostnader (för oberoende juridisk rådgivning)
• Mäklaravgifter (delas vanligtvis mellan säljaren och köparen)
• Belåningsavgifter (om tillämpligt)
• “IVA” (moms), om fastigheten säljs av ett företag
• Statsskatter, om fastigheten säljs av en privat person
OMKOSTANDER HOS FASTIGHETSREGISTRET/STÄMPELAVGIFTER
Den huvudsakliga omkostnaden när man köper en fastighet är skatten som betalas till fastighetsregistret (italiensk registrering/stämpelskatt). Detta är den huvudsakliga skatten på fastigheter, vilken vanligtvis motsvarar 10% av uppgivet fastighetsvärde.
OMKOSTANDER HOS NOTARIUS PUBLICUS
En avgift betalas hos notarius publicus i samband med avfattning av “Rogito”.Denna avgift varierar fraan stad till stad och beror på en skala som hänför sig till det uppgivna fastighetsvärdet. Avgiften motsvarar vanligtvis 2 - 5% av fastighetsvärdet. Mäklare i Italien har ett avtal med notarius publicus vilket innebär att alla deras omkostnader kan inkluderas i en sk “standardavgift” och köparen. Vi råder er att kontrollera detta i förhand.
“IVA”/ MOMSAVGIFTER
Detta gäller endast om fastigheten säljs av ett företag eller verksamhet och ersätter fastighetsregisterskatt. Momsen motsvarar 10% av det uppgivna fastighetsvärdet (för icke-lyxfastigheter) och 20% (på lyxhem som värderas på A1-skalan i fastighetsregistret). Vanligtvis kan man tillämpa 10% moms. Detta tillfogas köpspriset eftersom det inte är inkluderat i priset som byggmästaren eller expoatören tar ut. Om du köper fastighet för första gången och köper från en expoatör (som säljer en fastighet inom 4 år från köpdatum) betalar du en reducerad momsavgift på 4% och en fastställd registreringsavgift.
FASTIGHETENS LÖPANDE AVGIFTER:
Årliga skatter.
“ICI” (Imposta Comunale sugli Immobili) är en årlig kommunskatt som fastställs på grundval av fastighetens storlek och kvalitet. Den är inte hög, runt 100 - 400 euro, ungefär 0.5 – 0.6% av uppgivet värde, och fastställs av kommunen (betalas en eller två gånger per år).
Avfallsskatt.
Låg, runt 100-300 euro.
Diverse drifter.
Electricitet, vatten, gas/olja etc för värme, telefon, en låg fastställd avgift som betalas varannan månad, samt betalning för använda tjänster.
Fastighetsavgifter.
Om du köper en fastighet som tillhör en grupp fastigheter inom samma område – trädgårdar, vägar, simbassäng, tennisbana etc måste du betala fastighetsavgifter. De varierar beroende på typ och storlek av fastighetens gemmensamma områden.