PROPERTY DESCRIPTION
Just 8 km from Orvieto and a few minutes from Lake Bolsena, on a gentle hill overlooking the surrounding landscape, stands this stone farmhouse dating back to the early 19th century, a charming retreat where nature, history, and modern comforts blend in perfect harmony. Nestled in a private garden of approximately 2,300 square meters, fully fenced and meticulously maintained, the farmhouse exudes an authentic atmosphere and the feeling of living in a timeless place. A characteristic portico, enhanced by a vine-covered pergola, leads to the annex, creating a charming connection between the spaces.
INTERNAL LAYOUT
The main house, approximately 200 square meters spread over two levels, comprises a spacious living room, a dining room with a fireplace, an eat-in kitchen, and a bathroom. A spacious panoramic veranda overlooking the garden becomes a natural extension of the living area, ideal for al fresco breakfasts and dinners.
Going up to the first floor we find two bedrooms and a bathroom.
The approximately 50 m2 annex with its own private entrance is a versatile and charming space: a large living room with a fireplace, kitchen, and bathroom, perfect as a guest house, a creative studio, or a relaxation space.
STATE AND FINISHES
The result of a meticulous restoration, including seismic strengthening, between 2006 and 2012, the farmhouse retains all the charm of an ancient Umbrian home thanks to its exposed stonework and traditional details, while also offering modern and functional comforts. The interiors feature terracotta floors, handcrafted in the early 19th century, which tell the story of the place and evoke local tradition. The finishes are meticulously crafted, and the spaces are airy and bright. All chestnut wood window frames offer solidity and warmth, and the windows are all equipped with grilles and mosquito nets to ensure safety and comfort year-round.
Heating is provided by an LPG-fired radiator system and a wood-burning stove. There is a municipal water supply and a private cistern. Sewerage is provided by a private septic tank.
The property also offers the possibility of a small extension of 23 m2 of buildable space.
OUTDOOR SPACES
The approximately 2,300 sq m garden, fully fenced, offers absolute privacy. Featuring a lush orchard of cherry, fig, hazelnut, walnut, and plum trees, as well as a vegetable garden and chicken coop, it is also ideal for a swimming pool, transforming the outdoor area into a true private oasis of well-being. An outdoor shower is already present, perfect for cooling off on hot summer days, and a traditional wood-fired oven, ideal for baking bread and pizzas with friends. Completing the grounds is a cool and well-maintained 24 sq m underground cellar, ideal for storing wines and local produce.
USE AND POTENTIAL
This property is a versatile and charming residence: perfect as a prestigious private residence, ideal as a charming holiday home, or as a property to be developed for hospitality. The generous spaces, annex, and privileged location make it an exclusive choice for those seeking a blend of beauty, nature, and functionality.
DISTANCES AND LOCATION
The property is located in a strategic and private position:
Orvieto: 8 km
Viterbo: 29 km
Terni: 52 km
Perugia: 57 km
Spoleto: 59 km
Assisi: 65 km
Arezzo: 88 km
Siena: 92 km
Rome: 94 km
Florence: 137 km
Seas and lakes:
Lake Bolsena: 9 km
Tyrrhenian Sea (Montalto di Castro): 50 km
Civitanova Marche (Adriatic Sea): 154 km
Highway and airports:
A1 motorway and Orvieto railway station: 15 km
Perugia Airport: 80 km
Rome Fiumicino Airport: 140 km
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DESCRIZIONE PROPRIETA'
A soli 8 km da Orvieto e a pochi minuti dal Lago di Bolsena, su una dolce collina che domina il paesaggio circostante, sorge questo casale in pietra risalente ai primi dell'Ottocento, un rifugio di charme dove natura, storia e comfort moderno si incontrano in perfetta armonia. Immerso in un giardino privato di circa 2.300 mq, completamente delimitato e accuratamente mantenuto, il casale regala atmosfere autentiche e la sensazione di vivere in un luogo senza tempo. Un caratteristico portico, arricchito da una pergola con vite, conduce alla dependance creando un affascinante collegamento tra gli spazi.
LAYOUT INTERNO
La dimora principale, di circa 200 mq distribuiti su due livelli si articola in un ampio salone, sala da pranzo con camino, cucina abitabile e bagno. Una spaziosa veranda panoramica, affacciata sul giardino, diventa naturale estensione della zona giorno, ideale per colazioni e cene all'aperto.
Salendo al piano primo troviamo invece due camere da letto e un bagno.
La dependance di circa 50 mq con ingresso indipendente, si presenta come un ambiente versatile e di grande fascino: un ampio salone con camino, cucina e bagno, perfetto come casa per gli ospiti, atelier creativo o spazio dedicato al relax.
STATO E FINITURE
Frutto di un attento restauro che ha incluso anche un consolidamento antisismico, tra il 2006 e il 2012, il casale conserva tutto il fascino delle antiche dimore umbre grazie alla pietra a vista e ai dettagli tradizionali, senza rinunciare a un comfort moderno e funzionale. Gli interni sono caratterizzati da pavimenti in cotto, realizzati a mano agli inizi dell'Ottocento che raccontano la storia del luogo e richiamano la tradizione locale. Le finiture sono curate, gli spazi ariosi e luminosi. Tutti gli infissi in legno di castagno offrono solidità e calore, le finestre sono tutte dotate di inferriate e zanzariere a garanzia di sicurezza e comfort in ogni periodo dell'anno.
Il riscaldamento è garantito da impianto a radiatori alimentato a GPL e da una stufa a legna. Presente acquedotto comunale e cisterna privata. Fognatura tramite fossa biologica privata.
La proprietà gode inoltre della possibilità di un piccolo ampliamento di 23 mq edificabili.
SPAZI ESTERNI
Il giardino di circa 2.300 mq, completamente recintato, offre privacy assoluta. Arricchito da un frutteto rigoglioso con ciliegi, fichi, noccioli, noci e susini, oltre a un orto e pollaio, si presta ad accogliere anche una piscina, che trasformerebbe l'area esterna in una vera oasi privata di benessere. È già presente una doccetta esterna, perfetta per rinfrescarsi nelle calde giornate estive, e un forno a legna tradizionale, ideale per cucinare pane e pizze in compagnia. Completa gli esterni una cantina sotterranea di 24 mq, fresca e ben tenuta, ideale per la conservazione di vini e prodotti locali.
USO E POTENZIALITÀ
Questa proprietà è una dimora versatile e affascinante: perfetta come residenza privata di pregio, ideale come casa vacanze di charme o come proprietà da valorizzare in chiave ricettiva. Gli spazi generosi, la dependance e la posizione privilegiata la rendono una scelta esclusiva per chi desidera unire bellezza, natura e funzionalità.
DISTANZE E POSIZIONE
La proprietà si trova in una posizione strategica e riservata:
Orvieto: 8 km
Viterbo: 29 km
Terni: 52 km
Perugia: 57 km
Spoleto: 59 km
Assisi: 65 km
Arezzo: 88 km
Siena: 92 km
Roma: 94 km
Firenze: 137 km
Mari e laghi:
Lago di Bolsena: 9 km
Mare Tirreno (Montalto di Castro): 50 km
Civitanova Marche (Mar Adriatico): 154 km
Autostrada e aeroporti:
Autostrada A1 e Stazione ferroviaria di Orvieto: 15 km
Aeroporto di Perugia: 80 km
Aeroporto di Roma Fiumicino: 140 km
OBJEKTBESCHREIBUNG
Nur 8 km von Orvieto und wenige Minuten vom Bolsenasee entfernt, auf einem sanften Hügel mit Blick auf die umliegende Landschaft, liegt dieses Steinbauernhaus aus dem frühen 19. Jahrhundert - ein charmanter Rückzugsort, in dem Natur, Geschichte und moderner Komfort in perfekter Harmonie verschmelzen. Eingebettet in einen privaten, ca. 2.300 Quadratmeter großen, vollständig eingezäunten und sorgfältig gepflegten Garten, strahlt das Bauernhaus eine authentische Atmosphäre und das Gefühl aus, an einem zeitlosen Ort zu leben. Ein charakteristischer Portikus, der durch eine weinbewachsene Pergola bereichert wird, führt zum Nebengebäude und schafft eine charmante Verbindung zwischen den Räumen.
INTERNES LAYOUT
Das Haupthaus, ca. 200 Quadratmeter groß und auf zwei Ebenen verteilt, besteht aus einem geräumigen Wohnzimmer, einem Esszimmer mit Kamin, einer Wohnküche und einem Badezimmer. Eine geräumige Panoramaveranda mit Blick auf den Garten erweitert den Wohnbereich und eignet sich ideal für Frühstück und Abendessen im Freien.
Im ersten Stock finden wir zwei Schlafzimmer und ein Badezimmer.
Der etwa 50 m² große Anbau mit eigenem Eingang ist ein vielseitiger und charmanter Raum: ein großes Wohnzimmer mit Kamin, Küche und Bad, perfekt als Gästehaus, Kreativstudio oder Entspannungsraum.
ZUSTAND UND MERKMALE
Das Bauernhaus ist das Ergebnis einer sorgfältigen Restaurierung, die zwischen 2006 und 2012 auch erdbebensicher gemacht wurde. Dank seines Sichtmauerwerks und der traditionellen Details bewahrt es den Charme eines alten umbrischen Hauses und bietet gleichzeitig modernen und funktionalen Komfort. Die Innenräume sind mit Terrakottaböden aus dem frühen 19. Jahrhundert ausgestattet, die die Geschichte des Ortes erzählen und an die lokale Tradition erinnern. Die Oberflächen sind sorgfältig verarbeitet, und die Räume sind luftig und hell. Alle Fensterrahmen aus Kastanienholz bieten Stabilität und Wärme, und die Fenster sind alle mit Gittern und Moskitonetzen ausgestattet, um das ganze Jahr über Sicherheit und Komfort zu gewährleisten.
Die Heizung erfolgt über ein Flüssiggas-Heizkörpersystem und einen Holzofen. Es gibt eine städtische Wasserversorgung und eine private Zisterne. Die Abwasserentsorgung erfolgt über eine private Klärgrube.
Das Anwesen bietet zudem die Möglichkeit einer kleinen Erweiterung von 23 m2 bebaubarer Fläche.
AUSSENBEREICHE
Der ca. 2.300 m² große, komplett eingezäunte Garten bietet absolute Privatsphäre. Er verfügt über einen üppigen Obstgarten mit Kirsch-, Feigen-, Haselnuss-, Walnuss- und Pflaumenbäumen sowie einen Gemüsegarten und einen Hühnerstall. Er bietet zudem Platz für einen Swimmingpool und verwandelt den Außenbereich in eine wahre private Wohlfühloase. Eine Außendusche ist bereits vorhanden, ideal für eine Abkühlung an heißen Sommertagen, und ein traditioneller Holzofen lädt zum Brot- und Pizzabacken mit Freunden ein. Abgerundet wird das Anwesen durch einen kühlen und gepflegten 24 m² großen Keller, ideal zur Lagerung von Weinen und regionalen Produkten.
NUTZUNG UND POTENZIAL
Dieses Anwesen ist eine vielseitige und charmante Residenz: perfekt als prestigeträchtige Privatresidenz, ideal als charmantes Ferienhaus oder als zu erschließende Immobilie für den Gastgewerbebereich. Die großzügigen Räume, der Anbau und die privilegierte Lage machen es zu einer exklusiven Wahl für diejenigen, die eine Mischung aus Schönheit, Natur und Funktionalität suchen.
ENTFERNUNGEN UND LAGE
Das Anwesen befindet sich in einer strategischen und privaten Lage:
Orvieto: 8 km
Viterbo: 29 km
Terni: 52 km
Perugia: 57 km
Spoleto: 59 km
Assisi: 65 km
Arezzo: 88 km
Siena: 92 km
Rom: 94 km
Florenz: 137 km
Meere und Seen:
Bolsenasee: 9 km
Tyrrhenisches Meer (Montalto di Castro): 50 km
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DESCRIPTION DE LA PROPRIÉTÉ
À seulement 8 km d'Orvieto et à quelques minutes du lac de Bolsena, sur une douce colline dominant le paysage environnant, se dresse cette ferme en pierre datant du début du XIXe siècle, un havre de paix où nature, histoire et confort moderne se marient harmonieusement. Nichée dans un jardin privé d'environ 2 300 m², entièrement clôturé et soigneusement entretenu, la ferme dégage une atmosphère authentique et le sentiment de vivre dans un lieu hors du temps. Un portique caractéristique, agrémenté d'une pergola recouverte de vigne vierge, mène à l'annexe, créant une charmante connexion entre les espaces.
AMÉNAGEMENT INTÉRIEUR
La maison principale, d'environ 200 m² répartis sur deux niveaux, comprend un spacieux salon, une salle à manger avec cheminée, une cuisine dînatoire et une salle de bains. Une spacieuse véranda panoramique donnant sur le jardin prolonge naturellement l'espace de vie, idéale pour les petits-déjeuners et dîners en plein air.
En montant au premier étage, nous trouvons deux chambres et une salle de bain.
L'annexe d'environ 50 m2 avec sa propre entrée privée est un espace polyvalent et charmant : un grand salon avec cheminée, cuisine et salle de bain, parfait comme maison d'hôtes, studio créatif ou espace de détente.
ÉTAT ET FINITIONS
Fruit d'une restauration minutieuse, incluant une consolidation parasismique, réalisée entre 2006 et 2012, la ferme conserve tout le charme d'une ancienne demeure ombrienne grâce à ses pierres apparentes et ses détails traditionnels, tout en offrant un confort moderne et fonctionnel. Les sols intérieurs en terre cuite, réalisés à la main au début du XIXe siècle, racontent l'histoire du lieu et évoquent la tradition locale. Les finitions sont soignées et les espaces sont aérés et lumineux. Tous les encadrements de fenêtres en châtaignier offrent solidité et chaleur, et toutes sont équipés de grilles et de moustiquaires pour assurer sécurité et confort toute l'année.
Le chauffage est assuré par un système de radiateurs au GPL et un poêle à bois. La maison est raccordée au réseau d'eau municipal et dispose d'une citerne privée. L'assainissement est assuré par une fosse septique privée.
La propriété offre également la possibilité d'une petite extension de 23 m2 constructible.
ESPACES EXTÉRIEURS
Le jardin d'environ 2 300 m², entièrement clôturé, offre une intimité absolue. Doté d'un verger luxuriant de cerisiers, figuiers, noisetiers, noyers et pruniers, ainsi que d'un potager et d'un poulailler, il est également idéal pour une piscine, transformant l'espace extérieur en une véritable oasis de bien-être. Une douche extérieure est déjà présente, idéale pour se rafraîchir lors des chaudes journées d'été, et un four à bois traditionnel est idéal pour cuire du pain et des pizzas entre amis. Une cave souterraine de 24 m², fraîche et bien entretenue, complète le terrain, idéale pour conserver les vins et les produits locaux.
UTILISATION ET POTENTIEL
Cette propriété est une résidence polyvalente et pleine de charme : parfaite comme résidence privée de prestige, idéale comme charmante maison de vacances ou comme propriété à développer pour l'accueil. Ses espaces généreux, son annexe et son emplacement privilégié en font un choix exclusif pour ceux qui recherchent un mélange de beauté, de nature et de fonctionnalité.
DISTANCES ET LOCALISATION
La propriété est située dans une position stratégique et privée :
Orvieto : 8 km
Viterbe : 29 km
Terni : 52 km
Pérouse : 57 km
Spolète : 59 km
Assise : 65 km
Arezzo : 88 km
Sienne : 92 km
Rome : 94 km
Florence : 137 km
Mers et lacs :
Lac de Bolsena : 9 km
Mer Tyrrhénienne (Montalto di Castro): 50 km
Civitanova Marche (mer Adriatique)...
DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD
A solo 8 km de Orvieto y a pocos minutos del lago de Bolsena, en una suave colina con vistas al paisaje circundante, se encuentra esta casa de campo de piedra de principios del siglo XIX, un encantador refugio donde la naturaleza, la historia y las comodidades modernas se combinan en perfecta armonía. Enclavada en un jardín privado de aproximadamente 2300 metros cuadrados, completamente vallado y meticulosamente mantenido, la casa de campo irradia una atmósfera auténtica y la sensación de vivir en un lugar atemporal. Un característico pórtico, realzado por una pérgola cubierta de parras, conduce al anexo, creando una encantadora conexión entre los espacios.
DISPOSICIÓN INTERNA
La casa principal, de aproximadamente 200 metros cuadrados distribuidos en dos plantas, consta de un amplio salón, un comedor con chimenea, una cocina-comedor y un baño. Una espaciosa terraza panorámica con vistas al jardín se convierte en una extensión natural del salón, ideal para desayunos y cenas al aire libre.
Subiendo a la primera planta encontramos dos habitaciones y un baño.
El anexo de aproximadamente 50 m2 con su propia entrada privada es un espacio versátil y encantador: una gran sala de estar con chimenea, cocina y baño, perfecto como casa de invitados, un estudio creativo o un espacio de relajación.
ESTADO Y ACABADOS
Fruto de una meticulosa restauración, que incluyó refuerzo sísmico, realizada entre 2006 y 2012, la casa rural conserva todo el encanto de una antigua casa de Umbría gracias a su piedra vista y detalles tradicionales, a la vez que ofrece comodidades modernas y funcionales. Los interiores cuentan con suelos de terracota, hechos a mano a principios del siglo XIX, que narran la historia del lugar y evocan la tradición local. Los acabados son meticulosamente elaborados y los espacios son amplios y luminosos. Todos los marcos de las ventanas de madera de castaño ofrecen solidez y calidez, y todas las ventanas están equipadas con rejas y mosquiteras para garantizar la seguridad y el confort durante todo el año.
La calefacción se realiza mediante un sistema de radiadores de GLP y una estufa de leña. Hay suministro de agua municipal y una cisterna privada. El alcantarillado se realiza mediante una fosa séptica privada.
La propiedad también ofrece la posibilidad de una pequeña ampliación de 23 m2 edificables.
ESPACIOS AL AIRE LIBRE
El jardín de aproximadamente 2300 m², completamente vallado, ofrece absoluta privacidad. Con un frondoso huerto de cerezos, higueras, avellanos, nogales y ciruelos, además de un huerto y un gallinero, es ideal para una piscina, transformando el espacio exterior en un auténtico oasis privado de bienestar. Dispone de una ducha exterior, perfecta para refrescarse en los calurosos días de verano, y un horno de leña tradicional, ideal para hornear pan y pizzas con amigos. Completa el terreno una bodega subterránea de 24 m², fresca y bien cuidada, ideal para almacenar vinos y productos locales.
USO Y POTENCIAL
Esta propiedad es una residencia versátil y encantadora: perfecta como prestigiosa residencia privada, ideal como encantadora casa de vacaciones o como propiedad para desarrollar con fines hoteleros. Sus amplios espacios, anexo y ubicación privilegiada la convierten en una opción exclusiva para quienes buscan una combinación de belleza, naturaleza y funcionalidad.
DISTANCIAS Y UBICACIÓN
La propiedad está ubicada en una posición estratégica y privada:
Orvieto: 8 kilómetros
Viterbo: 29 kilómetros
Terni: 52 kilómetros
Perugia: 57 kilómetros
Spoleto: 59 kilómetros
Asís: 65 km
Arezzo: 88 kilómetros
Siena: 92 km
Roma: 94 km
Florencia: 137 km
Mares y lagos:
Lago de Bolsena: 9 km
Mar Tirreno (Montalto di Castro): 50 km
Civitanova Marche (Mar Adriático): 154 km
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