Villa 12 sovrum, 1348 m²

Sutri, Viterbo (provins)

Tuscia

Set along the historic Via Francigena in Tuscia, nature reserves and lakes just north of Rome, this exclusive countryside hamlet offers a rare fusion of elegance, authenticity, and timeless charm.
The estate (approx. 2 hectares - cat. D10) includes 2 independent villas and a guesthouse, each with its own private pool set in enchanting landscaped gardens: one inspired by Tuscia's historic fountains, the other more secluded and private. The main villa (approx. 665 sqm) spans two levels connected by internal and external staircases and welcomes with spacious, light-filled interiors where classical architecture meets contemporary hospitality. It features six bedrooms and seven bathrooms. The guesthouse (approx. 125 sqm), located on the upper floor, is a self-contained apartment with 2 en-suite bedrooms, a kitchen/dining area, and porched terrace. The second villa (approx. 213 sqm), laid out on one level, boasts a large open-plan living room with kitchenette, a full kitchen with dining area, and four en-suite bedrooms.
Altogether, the residences offer over 1,000 sqm of living space with 12 bedrooms and 13 bathrooms, finished with fine materials and expansive windows that create a seamless dialogue with the surrounding landscape.
Outdoors, furnished porticos, gazebos, lounge areas, and dining spaces open onto gardens of exceptional beauty: centuries-old trees, heirloom roses, citrus groves, and tuff pathways create quiet and contemplative corners. A consecrated chapel (approx. 40 sqm) overlooks a scenographic courtyard that connects the homes.
The estate also includes a certified organic olive grove (approx. 490 irrigated trees, DOP Tuscia and IGP Roma), plus approx. 260 sqm of agricultural and technical annexes, garage, two wells with purification systems, photovoltaic system, and a backup generator.
Currently operating as a luxury hospitality business, the property is ideally positioned in one of Central Italy's most scenic and historically rich landscapes. Surrounded by prestigious golf courts, just a short drive from Rome, it offers a unique opportunity as either an exclusive private residence or a premium investment in high-end hospitality.

An der Via Francigena in der Tuscia - zwischen Naturschutzgebieten und Seen nördlich von Rom - liegt dieses exklusive Landgut: eine seltene Verbindung aus Eleganz, Authentizität und zeitlosem Charme.

Das Anwesen (ca. 2 ha - Kat. D10) umfasst zwei freistehende Villen und ein Gästehaus, jeweils mit eigenem Pool, eingebettet in liebevoll angelegte Gärten: der eine inspiriert von den historischen Brunnen der Tuscia, der andere in abgeschiedener, privater Lage. Die Hauptvilla (ca. 665 m²) erstreckt sich über zwei Etagen, verbunden durch Innen- und Außentreppen, und empfängt mit großzügigen, lichtdurchfluteten Räumen, in denen klassische Architektur und zeitgemäße Gastlichkeit harmonisch ineinandergreifen. Sie bietet sechs Schlafzimmer und sieben Bäder.
Das Gästehaus (ca. 125 m²) im Obergeschoss ist eine unabhängige Wohnung mit zwei En-suite-Schlafzimmern, Küche/Essbereich und überdachter Terrasse. Die zweite Villa (ca. 213 m²), eingeschossig, verfügt über ein großzügiges Wohnzimmer mit offener Küche, eine separate Wohnküche mit Essbereich sowie vier Schlafzimmer mit Bad.

Die drei Residenzen mit insgesamt 12 Schlafzimmern und 13 Bädern erstrecken sich über mehr als 1.000 m² Wohnfläche, ausgestattet mit edlen Materialien und großen Fenstern, die den Dialog mit der umgebenden Natur unterstreichen.
Im Außenbereich schaffen möblierte Portici, Pavillons, Loungebereiche und Esszonen eine besondere Atmosphäre - mit alten Bäumen, historischen Rosensorten, Zitrusgärten und Tuffsteinwegen, die zum Verweilen einladen. Eine geweihte Kapelle (ca. 40 m²) öffnet sich zu einem eindrucksvollen Innenhof, der die Gebäude miteinander verbindet.

Ergänzt wird die Immobilie durch: einen hochwertigen, biologisch zertifizierten Olivenhain (DOP Tuscia und IGP Roma) mit ca. 490 bewässerten, ertragreichen Bäumen, Wirtschafts- und Technikgebäude (ca. 260 m²), eine Garage, Brunnen mit Filtersystem, eine Photovoltaikanlage und ein Notstromaggregat.
Die Liegenschaft beherbergt ein etabliertes Luxus-Gästehaus und liegt in einem der reizvollsten Gebiete Mittelitaliens. Dank ihrer strategischen Lage - nur wenige Kilometer von Rom entfernt und eingebettet in eine idyllische Landschaft - eignet sie sich ideal sowohl als exklusive Privatresidenz als auch als Investition in die gehobene Hotellerie.

Ce village de campagne exclusif se trouve sur la Via Francigena de Tuscia, niché parmi des réserves naturelles et des lacs au nord de Rome : un mélange rare d'élégance, d'authenticité et de charme intemporel.
La propriété (environ 2 hectares - catégorie D10) comprend deux villas indépendantes et une maison d'amis, chacune avec piscine nichée dans un jardin paysager enchanteur : l'une inspirée des fontaines historiques de la Tuscia, l'autre plus intime et intime. La villa principale (environ 665 m²) s'étend sur deux niveaux reliés par des escaliers intérieurs et extérieurs et accueille ses hôtes dans des espaces spacieux et lumineux où architecture classique et hospitalité contemporaine se marient harmonieusement. Elle comprend six chambres et sept salles de bains. La maison d'amis (environ 125 m²), située au premier étage, est un appartement indépendant avec deux chambres avec salle de bains et une cuisine/salle à manger donnant sur une terrasse couverte. La deuxième villa (environ 213 m²), de plain-pied, comprend un grand séjour, un espace ouvert avec kitchenette, une cuisine dînatoire avec salle à manger et quatre chambres avec salles de bains.
Les résidences, avec un total de 12 chambres et 13 salles de bains, s'étendent sur 1 000 mètres carrés et sont finies avec des matériaux nobles et de grandes fenêtres qui interagissent harmonieusement avec le paysage.
À l'extérieur, des porches aménagés, des kiosques, des salons et des salles à manger donnent sur des jardins d'une rare beauté et d'une valeur inestimable : arbres centenaires, rosiers anciens, vergers d'agrumes et allées de tuf invitent à la tranquillité et à la contemplation. La chapelle consacrée (40 m²) donne sur une cour pittoresque reliant les résidences.
La propriété comprend une oliveraie certifiée biologique de grande valeur (DOP Tuscia et IGP Roma) (environ 490 arbres irrigués en pleine production), des dépendances agricoles et techniques totalisant environ 260 m2, un garage, des puits avec épuration, un système photovoltaïque et un onduleur.
La propriété bénéficie d'une solide réputation en matière d'hôtellerie de luxe, nichée dans l'un des plus beaux sites du centre de l'Italie. Son emplacement stratégique, à quelques kilomètres de la capitale et au cœur d'une campagne idyllique, en fait un lieu idéal aussi bien comme résidence privée exclusive que comme investissement dans l'hôtellerie haut de gamme.